最近，上海楼市出现了两个变化趋势，值得大家一起讨论下。
第一批新房正陆续延期认购和开盘，按照这个苗头，第二批新房大概率要晚来一个月。
3月的二手因为疫情缘故，线下看房和交易难度加大，预估成交量要砍半。
而且大多是低总价的老破小，愿意让价成交。
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我想从几个侧面的肉身感受，跟大家聊聊——
我们都知道，作为上海楼市置换链条的底部，房地产税影响最大的，其实就是老破小。
这也是去年房地产税风声一出，老破小回撤的一部分原因，多套持有者，终究会选择出货向上置换。
但现在，悬在上海老破小头顶的“达摩克利斯之剑”，没有落下。
虽然这只是艰难时刻的暂停，不代表以后房地产税会取消落地。
但利空叫停，可以反面看成是老破小的利好，也是难得的出货置换窗口期。
我采访的徐家汇、三林、莘庄、七宝的中介都在说，现在愿意挂牌的房东心态，和过去有点不一样。
但今年完全不一样，房东心态都比较急，愿意让价快速出货。本质上就是
要知道第一批33个项目，最后触发积分的，只有12个，占比堪堪只有36%。
哪怕你是二套置换，裸分只有40分，也有机会。
第一、二批可以挑的项目很多，1000万+的内环内，新静安、杨浦都可以冲。
600-800万，第二批的颛桥紫薇、华发四季随便挑，星江湾、柏悦江湾也能碰碰运气。
300-500万，浦东东南部的几个盘随便挑。嘉定、松江的待入市新盘几乎都够得上。
说白了，今年的打新难度，和去年已经不可同日而语。
二套卖房也能在60%的限价新房里挑挑拣拣，对资产升级的业主来说，就是最大的动力。
这也是为什么，观观去年底会选择降价100万卖掉一套二手去打新。
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对于老破小业主的心态转化，我另外深挖了一个现象和一组数据，跟大家聊聊。
一方面是新房限价催生了两个福利：
无论是外在产品力，还是内在产品力，都比老破小强出很多。
第二是新房需要积分摇号，这也间接导致了，
上海外环以外的二手房成交占比，大幅上升。
一方面是三价取低挤压了部分500-800万的购房客户，流向外环以外。
另一方面就是这两年的刚需购房需求，因为落户人数的增加而被放大。
去年的人口增量突破了7万，是过往年份的2-3倍之多。
而这些源源不断的增量人口和房票，大部分都是刚需结构的那一批。
所以，低总价的老破小占用房票，但换手率又很好，就是业主卖房打新的支撑所在。
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但我们也要反思另一个问题：
很多人看不起的老破小，依旧是多数人
尤其是受到三价取低的影响，首付拉高后，低总价老破小是很多人的唯一选项。
那些豪宅新房被争抢的新闻，其实只是被社会放大了，因为它们自带热度。
和很多人想象不一样的是，
数据综合来源—易居、兔博士
300万以下的二手房，占全部成交的59%；300-500万二手房，占全部成交的21%。
现实世界里，在上海能买得起800万以上二手房的，排在前8%。
即使有做低总价的因素存在，我们依旧可以相信，
我们把数据细化到去年的成交结构，也会发现一些端倪——
数据来源—房地网
200万以下甚至都有庞大的占比，200-400万在成交数据里占比极高。
所以我们能够得到的结论就是：
这是没有争议的事实，也是我们需要直面的真相。
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但从市场共识来看，
如果是三四线城市，老破小的公允价值就会大打折扣。
因为房价基数的存在，市区新房次新房并不会和老破小拉开太大的差距。
但北上广深这样的一线城市并不是。300万的市区老破小，已经是上车的较低门槛了。
如果是郊区老破小，比如嘉定、松江老城等等的XX村XX弄，劝你就别碰了。
道理很简单，这些区位老破小的定位，是尴尬的。
愿意到郊区置业的，要么是追求更低总价里的更高品质，要么是追求资产配置潜力。
而中内环的老破小如果地段还不错，还带有不错的学校，从投资的维度看是可以考虑的，如果你最近几年孩子念书要用的，那更是刚性需求。
300万左右的，可以考虑
同样的逻辑，嘉定的
如果是400万左右投资自住的话，除前面所说的板块之外，可以看看浦东的
如果是500万左右，肯定买不到最好的房子，但你可以买进顶级规划区域，浦东
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但你需要做的，就是在一众老破小里，找到真正有价值的板块和小区。
低总价老破小虽然是上世纪的产品，但如果市场不能有效提供替代品，那它依旧会生生不息。
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